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【引用】防止房价“越调控越涨”的悲喜剧重演  

2012-08-25 22:10:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国家统计局8月18日发布的数据显示,7月份70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格下降的城市有9个,持平的城市有11个,上涨的城市有50个,也就是说超过70%的城市房价出现环比上涨,其中包括了北京、上海、广州、深圳等一线城市。

当前,防止房价大幅反弹,避免“越调控越涨”的故事重新上演,已经成为考验有关政府部门执政能力的一项重要内容。

由于房价非理性上涨,近些年来我国几乎每年都会出台相关政策进行调控,如2005年的“国八条”、2006年的 “国六条”以及2007年人民银行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。但不容回避的事实是,每次调控政策出台之后,房价往往经过短暂的观望期,然后继续快速上行。

随着调控力度的加强,2008年房价上涨已经出现明显放缓迹象,但由于国际金融海啸波及我国,房地产调控政策转变成了刺激消费的政策,加之货币超发,使得2009年房价一飞冲天,一些大中城市的房地产泡沫被迅速吹大。

针对这一情况,2010年,国家密集出台了一系列政策对房地产市场进行调控。如,2010年1月10日,国家出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》;4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

经过两年来的强力调控,投机投资性购房比例明显减少,房价过快上涨的势头得到有效抑制,但是投资和投机性需求并未完全退出市场,而大量的“刚性需求”则静观市场变化。

今年以来,随着经济下行压力加大,央行于6月8日和7月6日两次降息,给房地产市场调控带来诸多变数。尽管房地产调控的主基调并未发生改变,相关职能部门不断表明从紧的姿态,但市场预期正在悄然变化。经验表明,低利率造成的流动性泛滥容易引发房地产投机风潮。当前来看,居民投资理财的渠道仍然狭窄,在低利率甚至负利率的情况下,投资房地产被认为是保值增值的有效途径。

城市尤其是大城市的住房需求有增无减,不断加速的城市化进程是一个重要原因。同时,房子附着了太多的社会功能。除了能够满足基本的居住需求之外,住房还跟一些年轻人能否结婚联系在一起,甚至决定着孩子上什么样的学校。这些社会因素无形中增大了所谓的“刚性需求”,因而也是当前房地产调控需要加以考虑的问题。

中国的住房空置率始终是个没有揭开的谜。无论是统计部门还是住建部门,对此均熟视无睹。住房空置率是反映投资投机性购房程度的指标。无视存量空置房,就不可能完全挤出房地产市场的投机泡沫。由于近年来房价上涨过快,许多投资性购房的介入成本并不高。如何通过出租、出售的办法发挥空置房的实际效用,是一个值得研究的问题。

房地产调控成功与否,地方政府是关键。有观点认为,1994年开始实施的分税制提高了中央财政收入的比重,同时造成地方政府财权和事权不匹配的情况。“土地财政”成为地方政府快速提高地方财政收入的手段,因而对房地产调控“睁一只眼闭一只眼”。

中央已经明确,坚持房地产调控不动摇。现在缺的不是办法,而是有关部门和地方的执行力。7月下旬至8月上旬,国务院派出的8个督查组对16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。督查中发现了一些需要特别关注的问题,比如有些地方通过放松限购条件、发放购房补贴等方式,刺激住房消费;部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低,个别城市不到10%;一些地方的市场监管力度需要加大,部分城市尚未建立预售资金监管制度,一些楼盘价格公示不规范;等等。

在房地产市场调控进入敏感期的关键时刻,对个别有令不行的地方实施问责,有利于政令畅通,有利于巩固房地产调控的既有成果。而从长期来看,在严格控制投资投机性需求的同时,切实加大普通商品房和保障性住房的供给,缓解供求矛盾,方能达到平抑房价的目的

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